Τακτοποιήσεις Αυθαιρέτων: Νομιμοποιήσεις Διαδικασία Δικαιολογητικά

Τακτοποίηση Αυθαιρέτων από την Fouskas Construction

Δίχως αμφιβολία τα ακίνητα πρέπει να κατασκευάζονται έχοντας οικοδομική άδεια και με βάση τις προϋποθέσεις που αυτή ορίζει. Όλες οι κατασκευές του κτιρίου να είναι σύμφωνες με τα σχέδια και τις προδιαγραφές της άδειας που έχει εκδοθεί, τις διατάξεις και τους κανονισμούς του νόμου και φυσικά όλα τα στοιχεία να εναρμονισμένα με την εκάστοτε υφιστάμενη νομοθεσία. Παρόλα αυτά, σε πολλές περιπτώσεις οι κατασκευές διαφόρων ακινήτων έχουν γίνει αυθαίρετα ή έχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αν το ακίνητο σας ανήκει στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να προβείτε σε τακτοποίηση των αυθαιρέτων σας.

Το κράτος με διάφορες νομοθεσίες είχε δώσει αλά και συνεχίζει να δίνει το δικαίωμα για τακτοποίηση των αυθαιρεσιών. Αρχικά με τον νόμο Τρίτση και αργότερα με τον νόμο με τους ημιυπαίθριους. Ενώ από το 2011 και μετά η νομοθεσία καθιστά ξεκάθαρα απαραίτητο πως για να γίνει μια συμβολαιογραφική πράξη θα πρέπει να υπάρχει γνωμάτευση μηχανικού. Αυτός θα κάνει αυτοψία στο ακίνητο σας και με την γνωμάτευση αλλιώς και βεβαίωση μηχανικού θα πιστοποιηθεί ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες. Αν υπάρχουν, τότε σας καθοδηγήσει ως προς την ρύθμιση και τη διαδικασία για την τακτοποίηση αυτών.

Με βάση την νομοθεσία οι ιδιοκτήτες των ακινήτων είναι υποχρεωμένοι να τακτοποιήσουν τα ακίνητα τους και ειδικά σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις καθώς και όταν πρόκειται να γίνουν συμβολαιογραφικές πράξεις όπως αναφέρθηκε και άνωθεν. Σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες αυτές τακτοποιούνται με τον εκάστοτε νόμο.

Τι ορίζεται ως αυθαίρετο;

Αναφορικά με το τι ορίζεται ως αυθαίρετο η απάντηση είναι: οποιοδήποτε ακίνητο (ακόμα και τα υπό εκτέλεση ) το οποίο δεν πληροί τις παρακάτω προϋποθέσεις:

• Δεν έχει οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
• Έχει υπερβεί την οικοδομική άδεια ή την άδεια δόμησης
• Η άδειά του έχει ανακληθεί  ή ακυρωθεί
• Έχει παραβεί οποιαδήποτε διάταξη

Η τακτοποίηση αυθαιρέτων ισχύει σε γενικές γραμμές για 30 χρόνια ενώ σε μερικές περιπτώσεις οι πολεοδομικές παραβάσεις που τακτοποιούνται υφίστανται  και οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Επομένως όσο πιο άμεσα γίνει η τακτοποίηση τους τόσο περισσότερο καλυμμένοι θα είστε μακροπρόθεσμα.

Σε ποιες περιπτώσεις χρειάζεται τακτοποίηση αυθαιρέτων;

Είναι πλέον ευρέως γνωστό ότι κάθε συμβολαιογραφική πράξη(πλην αποδοχής κληρονομιάς) απαιτεί βεβαίωση μηχανικού προκειμένου να πιστοποιήσει ότι το ακίνητο δεν περιέχει αυθαιρεσίες. Ο μηχανικός πραγματοποιεί ενδελεχή έλεγχο με αυτοψία στο ακίνητο συγκρίνοντας τα σχέδια της οικοδομικής αδείας με το ίδιο το ακίνητο. Εφόσον υπάρχουν διαφορές, είτε στη χρήση, είτε στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου, τότε θα πρέπει να γίνει τακτοποίηση των αυθαίρετων. Τα κτήρια που πρέπει να τακτοποιηθούν είναι αυτά που έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας, καθ’ υπέρβαση των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου, χωρίς οικοδομική άδεια.

Ειδικά για τις πρόχειρες κατασκευές απαιτείται για την υπαγωγή τους στις διατάξεις του νόμου μετά και την καταβολή της ανάλογης αίτησης και του παραβόλου επιπλέον η μορφολογική και αισθητική ένταξή τους ως προς το σύνολο του κτιρίου και του δομημένου περιβάλλοντός του. Για το λόγο αυτό τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά εξετάζονται από επιτροπή η οποία κρίνει τη δυνατότητα υπαγωγής της πρόχειρης κατασκευής στις διατάξεις του παρόντος. Σε κάθε περίπτωση αποκλείονται ενδεικτικά κατασκευές, στις οποίες, τα υλικά είναι ασύνδετα μεταξύ τους και δεν συνάδει το κτίσμα με την έννοια της μόνιμης κατασκευής ή στις οποίες η σφράγιση των ενώσεων των εξωτερικών επιφανειών μεταξύ τους και με το δάπεδο δεν έχει γίνει με τρόπο σταθερό και μόνιμο ή η κατάσταση η ποιότητα και τα χαρακτηριστικά των υλικών είναι κακή για την ασφάλεια των ατόμων που θα βρεθούν μέσα σε αυτόν ή επικίνδυνη για την υγεία των χρηστών ή η κατασκευή δεν είναι μορφολογικά συμβατή με το υπόλοιπο κτίριο και τον περιβάλλοντα χώρο ή είναι μεγαλύτερες από 100 τ.μ.

Στις περιπτώσεις κατασκευών οι οποίες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία βελτίωσης και εναρμόνισης τους με τις διατάξεις του νόμου, επιτρέπεται η επιπρόσθετη εκτέλεση εργασιών επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση, αποκατάσταση και τη σωστή συντήρησή τους, ύστερα από έγκριση που δίνεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο.

Επίσης, σε αντίστοιχες ρυθμίσεις υπάγονται και κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με άδεια που εκδόθηκε με έλεγχο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και που μεταγενέστερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιοδήποτε λόγο, εκτός εάν η ανάκληση ή η ακύρωση οφείλεται σε υποβολή αναληθών στοιχείων ή ανακριβείς αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης κατά την έκδοσή τους. Για την υπαγωγή των εν λόγω κτισμάτων στις διατάξεις του παρόντος απαιτείται η καταβολή, για κάθε ιδιοκτησία, παραβόλου. Ενώ τα ακίνητα αυτά απαλλάσσονται από την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Αναλυτικότερες πληροφορίες μπορούν να σας δώσουν και οι εξαιρετικά εξειδικευμένοι συνεργάτες μας χάρις στην άψογη γνώση τους σε σχετικά θέματα και περιπτώσεις.

Πρόστιμα

Αναφορικά με τα πρόστιμα αυτά πρέπει να πληρωθούν όπως ορίζονται από το ΥΠΕΝ και ΤΕΕ ώστε να γίνει πλήρης τακτοποίηση των αυθαιρεσιών του ακινήτου σας. Τα πρόστιμα βγαίνουν μετά από την αυτοψία του μηχανικού και καθορίζονται από το είδος της αυθαιρεσίας, την παλαιότητα του ακινήτου και άλλες παραμέτρους που ορίζει η νομοθεσία. Επίσης το πρόστιμο για τα αυθαίρετα υπολογίζεται από τα τετραγωνικά των υπερβάσεων, την τιμή ζώνης του ακινήτου, αν είναι πρώτη κατοικία ή όχι, το είδος της χρήσης (κατοικία, υπηρεσίες, τουρισμός), το ποσοστό υπέρβασης των στοιχείων δόμησης (ύψος, κάλυψη, δόμηση), το έτος κατασκευής, αν έχει οικοδομική άδεια ή όχι, αν είναι ή όχι εντός σχεδίου και από πολλά ακόμη στοιχεία.

Επιπλέον υπάρχουν ομάδες και κατηγορίες τόσο ανθρώπων όσο και ακινήτων που μπορούν να γίνουν αποδέκτες κάποιας αρκετά σημαντικής έκπτωσης. Όπως ειδικές ομάδες πληθυσμού (για παράδειγμα πολύτεκνοι) εντός σχεδίου ακίνητα, ακίνητα με οικοδομική άδεια και γενικώς ακίνητα των οποίων οι αυθαιρεσίες δεν υπερβαίνουν το 50% των στοιχείων δόμησης.

Το πρόστιμο καταβάλλεται για ακίνητη κατοικία σε είκοσι οχτώ (28) μηνιαίες ή δέκα (10) τριμηνιαίες δόσεις. Για ακίνητα άλλης χρήσης σε τριάντα τέσσερις (34) μηνιαίες ή δώδεκα (12) τριμηνιαίες δόσεις. Επίσης, σε περίπτωση που το ποσό του προστίμου μετά την καταβολή του παραβόλου είναι μικρότερο των τετρακοσίων (400) ευρώ καταβάλλεται εφάπαξ χωρίς έκπτωση. Η πρώτη δόση καταβάλλεται μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής παρέχεται έκπτωση 20%.

Σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των δόσεων επιβάλλεται μια μικρή προσαύξηση του 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Η ίδια προσαύξηση επιβάλλεται και σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των δόσεων των προστίμων. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής της πρώτης δόσης ή μη καταβολής τριών συνεχόμενων δόσεων ο υπόχρεος εκπίπτει του δικαιώματος της υπαγωγής στη ρύθμιση. Η οριστική εξόφληση δεν μπορεί να καθυστερήσει πέραν των τριών μηνών από τον προβλεπόμενο χρόνο. Σαφώς και οι νόμοι μεταβάλλονται συνεχώς όπως και οι διατάξεις αυτών, για τον λόγο αυτό και είναι ιδιαίτερα σημαντικό να απευθυνθείτε για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων σας στην εταιρεία μας που είναι πάντα ενημερωμένη και μπορεί να σας εξυπηρετήσει με απόλυτο επαγγελματισμό.

Ειδικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση καθ’ υπέρβαση οικοδομικής αδείας, συνολικής επιφάνειας μέχρι 20 τ.μ. και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν υπερβαίνει το ποσοστό 20% της επιτρεπόμενης επιφανείας κάθε ιδιοκτησίας, βρίσκεται εντός οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, και δεν υπερβαίνει ποσοστό 10% του επιτρεπόμενου ύψους βάσει της οικοδομικής άδειας μετρούμενο από τη στάθμη του περιβάλλοντα χώρου που ορίζεται στην άδεια αυτή, το πρόστιμο καθορίζεται σε 1.500 ευρώ για ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, 2.000 ευρώ για ακίνητα που βρίσκονται σε εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης έως 2.500 ευρώ και σε 3.000 ευρώ για περιοχές με τιμή ζώνης μεγαλύτερη 2.500 ευρώ. Οι τιμές μπορεί να εμφανίσουν μικρές διακυμάνσεις βάσει των νομοθετικών αλλαγών που πραγματοποιούνται.

Ποια είναι η διαδικασία για την τακτοποίηση αυθαιρέτων

Τη μεγάλη αυτή διαδικασία αναλαμβάνει ο υπεύθυνος μηχανικός η τοπογράφος. Η διαδικασία αυτή περιλαμβάνει τα βασικά αυτά στάδια :

1. Υποβολή ηλεκτρονικής αίτησης

2. Ένταξη στο Σύστημα Διαχείρισης Δηλώσεων Αυθαιρέτων Κτισμάτων

1. Αυτοψία και αξιολόγηση της κατάστασης του ακινήτου από αρμόδιο μηχανικό
2. Αεροφωτογραφίες εάν κριθεί απαραίτητο 
3. Συλλογή στοιχείων από την πολεοδομία
4. Τεχνική έκθεση μηχανικού
5. Έλεγχος της στατικότητας του κτιρίου
6. Τοπογραφικό διάγραμμα
7. Σχέδιο κατόψεων και τομών
8. Διάγραμμα κάλυψης
9. Υποβολή και διεκπεραίωση φακέλου

12. Έκδοση προστίμων
13. Ολοκλήρωση Υπαγωγής στο νόμο περί αυθαίρετων κατασκευών
14. Τακτοποίηση- νομιμοποίηση αυθαιρέτων

Η διαδικασία για την τακτοποίηση αποτελείται από δύο φάσεις. Στην πρώτη φάση ο ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση επιλέγει μηχανικό ο οποίος μετά από αυτοψία στο χώρο του ακινήτου συμπληρώνει και υποβάλλει ηλεκτρονικά τα δικαιολογητικά και το παράβολο/αποδεικτικό είσπραξης υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.

Το παράβολο/αποδεικτικό είσπραξης υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ύψους ανέρχεται στα:

• 500 € για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 50 τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 100 τ.μ.,
• 000 € για κτίριο/χρήση από 51 τ.μ. μέχρι 100 τ.μ. ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας από 101 τ.μ. μέχρι 200 τμ,
• 000 € για κτίριο/χρήση από 201 τ.μ. μέχρι 1.000 τ.μ.,
• 000 € για κτίριο/χρήση από 1001 τ.μ. μέχρι 2000 τ.μ. και
• 000 € για κτίριο/χρήση μεγαλύτερη των 2000 τ.μ.

Στην δεύτερη φάση υποβάλλονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά

• Αντίγραφο νόμιμου τίτλου
• Οικοδομική άδεια
• Επικυρωμένο αντίγραφο του Στελέχους της οικοδομικής άδειας (εάν υπάρχει)
• Επικυρωμένο αντίγραφο της Αρχιτεκτονικής μελέτης (εάν υπάρχει)
• Αν έχει γίνει ρύθμιση με προηγούμενο νόμο, το έντυπο της ρύθμισης καθώς και τα πρόστιμα που έχουν πληρωθεί.
• Βεβαίωση Δασαρχείου για τα εκτός έδρας αυθαίρετα
• Ταυτότητα ιδιοκτήτη
• E1
• Την τελευταία δήλωση του εντύπου Ε9
• Απόδειξη έτους κατασκευής
•  Φωτογραφίες
•  Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες από τα οποία αποδεικνύεται ο χρόνος ολοκλήρωσης της κατασκευής και ο χρόνος εγκατάστασης της χρήσης
• Στατικός έλεγχος των παραβάσεων ή Δελτίο ελέγχου δομικής τρωτότητας του φέροντα οργανισμού συνοδευόμενο από αναλυτική τεχνική έκθεση αρμοδίου
• Έντυπο υπολογισμού ειδικού προστίμου της δηλούμενης κατασκευής
• Σε περίπτωση κτιρίων που δεν έχουν χρήση κατοικίας απαιτείται και τεχνική έκθεση αρμοδίου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα των γειώσεων και
  των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων εφόσον υπάρχουν.

Τι γίνεται με τον ΕΝΦΙΑ;

Σχετικά με αυτό το θέμα πρέπει να γνωρίζεται 2 πράγματα σε περίπτωση που προκύψουν επιπλέον τετραγωνικά

• Είστε υποχρεωμένοι να πληρώσετε το επιπλέον ποσό του ΕΝΦΙΑ
• Ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει αναδρομικά ΕΝΦΙΑ από το2014 και μετά.

Αξίζει να σημειωθεί όμως πως για όσους  προσέλθουν στους δήμους μέχρι τις 31.3.2020 για να δηλώσουν επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που προκύπτουν από τα αυθαίρετά  τους, δεν θα επιβαρυνθούν με αναδρομικές επιβαρύνσεις και δημοτικά τέλη για την τελευταία δεκαετία.

Γιατί να προχωρήσετε στην τακτοποίηση του αυθαιρέτου σας; 

Την περίοδο αυτή σας συμφέρει ιδιαίτερα να κάνετε τακτοποίηση του αυθαιρέτου σας διότι τα πρόστιμα για τα αυθαίρετα είναι αρκετά μειωμένα. Παρακάτω θα βρείτε μερικούς από τους σημαντικότερους λόγους για τους οποίους πρέπει να προχωρήσετε στην  τακτοποίηση του αυθαίρετου σας.

Μειωμένοι συντελεστές για σοφίτες , πατάρια κλπ σε σχέση με το παρελθόν
Μειωμένες τιμές υπολογισμού γενικά
Μειωμένο παράβολο ένταξης
Μειωμένο κατά 20% πρόστιμο
Έως και 100 δόσεις για την εξόφληση των προστίμων
Σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου ακινήτου δυνατότητα νομιμοποίησης χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών
Εν γένει ευνοϊκότερη μεταχείριση σε σχέση με το παρελθόν

Δεν υπάγεται στη τακτοποίηση αυθαίρετη κατασκευή που έχει εγκατασταθεί σε ακίνητο το οποίο βρίσκεται:

α) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού
β) σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση χώρους του οικοπέδου
γ) εντός παρόδιας στοάς η οποία υφίστατο κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής
δ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους
ε) σε δημόσιο κτήμα
στ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας
ζ) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης
η) σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο
θ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, αν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης
ι) σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο
κ) σε επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίριο το οποίο δεν μπορεί να αποκατασταθεί μετά την εκτέλεση εργασιών στατικής ενίσχυσης
λ) σε εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού εφόσον το ανώτατο ύψος της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου που έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, υπερβαίνουν το ύψος της κορυφογραμμής, εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν της 31.12.2003.
μ) σε εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού, εντός απόστασης είκοσι (20) μέτρων από τον άξονα διέλευσης αγωγών μεταφοράς υψηλής τάσης ρεύματος άνω των 150 KW.

Όλα τα παραπάνω συνιστούν τα βασικά σημεία και στοιχεία που θα πρέπει να γνωρίζετε αναφορικά με την τακτοποίηση αυθαιρέτων. Επικοινωνήστε με την εταιρεία μας και η έμπειρη ομάδα μας θα αναλάβει όλη την διαδικασία καθώς και θα λύσει όλες τις απορίες σας. Η πολυετή δραστηριότητα μας στο χώρο μας καθίστα του πλέον ειδικούς για να σας εξυπηρετήσουμε άμεσα και με απόλυτη αξιοπιστία.